中古住宅を買ってリフォームする費用の考え方。購入前に確認したいこと
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中古の住宅を買って、自分好みにリフォームする。新築より価格を抑えやすく、間取りも変えられるため、選ぶ人が増えています。ただし、購入代金とリフォーム費用の合計で考えないと、予算が足りなくなることがあります。
この記事は、国土交通省などの公開されている情報をもとに、購入前に確認したいことを整理したものです。実際に購入した記録ではありません。金額は、仮の数字の例です。実際は、不動産会社や金融機関、リフォーム会社に確認してください。
おうちくんふどう先生おうちくんふどう先生この記事でわかること
- 購入代金＋リフォーム＋諸費用で予算を考える
- 購入前に見るべき建物の状態
- 建物状況調査（インスペクション）とは
- ローンと、見積もりを取る時期
予算は合計で考える
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| 購入代金 | 物件の価格 |
| リフォーム費用 | 水まわり、内装、断熱、耐震などの工事 |
| 諸費用 | 仲介手数料、登記の費用、税金、ローンの手数料など |
| 住み替えの費用 | 引っ越し、一時的な仮住まい（工事中に住めない場合） |
物件が安くても、リフォーム費用が大きくなると、合計では高くなることがあります。物件を比べるときは、購入後にかかる費用も並べます。
購入前に見る建物の状態
- 築年数と構造。 1981年6月以降に建築確認を受けた建物は、新耐震基準が適用されています。それ以前の建物は、耐震の状態を確認します
- 雨漏り、水漏れの跡。 天井や壁のしみ、床のたわみ
- シロアリや腐食。 床下や基礎、土台の状態
- 配管・配線。 古い配管は、交換が必要になることがある
- 間取りを変えられるか。 壁を撤去できるか（構造上、動かせない壁がある）
見た目はきれいでも、中に傷みがあることがあります。素人が分かる範囲には限りがあるので、専門家の調査を使います。
建物状況調査（インスペクション）
建築士などの専門家が、建物の状態を調べる調査です。中古住宅の取引では、不動産会社に、調査を行う業者のあっせんの可否を示すことが求められています。
- 調べる内容は、基礎・壁・屋根・雨漏りなど、主要な部分の劣化
- 費用は買い手か売り手が負担する。誰が負担するかは、事前に相談する
- 結果で、リフォームで直す範囲が見えてくる
- 調査をしても、見つかる傷みが全てではないことは理解しておく
購入の申し込みの前や、契約の前に、調査を頼めるかを不動産会社に聞いてください。
マンションの場合
- 管理規約。 床の材質、工事ができる時間、水まわりの位置変更に制限があることがある
- 専有部分と共用部分。 窓や玄関ドア、バルコニーは共用部分で、勝手に変えられない
- 配管の状態。 床下の配管の位置で、水まわりの移動ができるかが決まる
- 管理組合への届け出。 工事の前に、届け出や承認が必要
ローンの考え方
- 購入とリフォームをまとめたローンを扱う金融機関がある。リフォームの費用を、購入と同時に借りられる場合がある
- 別々に借りる場合、リフォームのローンは、住宅ローンより金利が高いことがある
- 見積もりの金額が分かっていないと、借りる額を決められない
- ローンの条件は、金融機関や時期で変わる。複数の金融機関で比べる
見積もりを取る時期
リフォームの見積もりは、買う前（申し込みの前後）に取るのが理想です。
- 物件が気に入ったら、リフォーム会社に現地を見てもらう
- 購入の契約前に、リフォームの概算が分かれば、予算の判断ができる
- 見積もりは、2〜3社で比べる。比べ方は、リフォーム見積もりを比べる記事にまとめています
- 総予算を決める購入代金、リフォーム、諸費用を合計して考えます。
- 物件を絞る築年数、構造、管理規約を確認します。
- 建物状況調査を検討する購入前に、傷みを調べます。
- リフォームの見積もりを取る買う前に、概算を出してもらいます。
- ローンを決めて、購入の契約をする見積もりをもとに、借りる額を決めます。
よくある失敗と、避け方
見積もりを比べられるサービス
リフォームの見積もり比較サイトです。ほかのサイトと紹介される会社が違うことがあるので、比べる会社を増やしたいときの候補になります。
見積もりの前に、料金や条件を公式サイトで確認できます
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よくある質問
中古住宅の購入と、リフォームは、どちらを先に決める？
購入の契約前に、リフォームの概算を出すのが理想です。買ってから見積もると、予算が足りない場合に調整できません。
築何年までなら、買っても大丈夫？
築年数だけでは決まりません。1981年6月以降の新耐震基準かどうか、メンテナンスの状況、傷みの程度を合わせて見ます。
建物状況調査は、必ずやったほうがいい？
義務ではありません。ただ、見えない部分の傷みを知る手がかりになります。費用と、得られる情報を比べて決めてください。
住みながらリフォームできる？
工事の内容によります。水まわりや床の工事は、使えない期間が出ます。見積もりの時点で、仮住まいが必要かを確認してください。
まとめ
- 中古住宅は、購入代金＋リフォーム＋諸費用で予算を考える
- 買う前に、建物の状態と、マンションなら管理規約を確認する
- 建物状況調査は、見えない傷みを知る手がかりになる
- リフォームの見積もりは、買う前に取って予算を決める
おうちくんふどう先生アイキャッチ写真: Milivoj Kuhar / Unsplash
