離婚するときの家の売却。名義・ローン・財産分与・税金の考え方

離婚が決まったとき、持ち家をどうするかは、お金も気持ちも絡む悩みどころです。名義とローンの状態を確認しないまま動くと、あとで手続きが止まることがあります。

この記事は、法務省、国税庁などの公開されている情報をもとに、考え方を整理したものです。個別の事情で結論は変わるため、法律や税金の判断は弁護士・税理士などの専門家に相談してください。実際に手続きをした記録ではありません。数字は仮の例です。

おうちくん

離婚することになって、家をどうしたらいいか分かりません。

ふどう先生

まず、名義・ローン・今の価値の3つを確認します。そこから、売る・住み続ける・どちらかが持つ、を考えます。

おうちくん

全部、話し合いで決めるんですか？

ふどう先生

話し合いが基本ですが、数字で見える状態にしてから話すと、進めやすくなります。

この記事でわかること

• 名義とローンで確認すること
• 売って完済できるかの見方
• 財産分与と家の関係
• 税金・手続きの注意

先に確認する3つ

名義とローンの名義が違う家もあります。たとえば、名義は夫婦の共有で、ローンは一方だけが借りている場合です。離婚したからといって、自動で名義やローンが変わるわけではありません。

売って完済できるかの見方

家を売るには、通常、ローンの担保（抵当権）を外す必要があります。売却額でローンを完済できない場合は、不足分を自己資金で補うか、金融機関の同意を得て任意売却を検討することになります。任意売却は、返済の状況によっては信用情報に影響することがあります。どれが使えるかは、金融機関と専門家に確認してください。

財産分与と家

財産分与は、婚姻中に夫婦で築いた財産を、離婚のときに分ける仕組みです。家も、その対象になりえます。

• 分け方は、話し合いで決めるのが基本。決まらなければ、家庭裁判所の手続きになることがある
• 目安として、2分の1ずつとされることが多いが、事情で変わる
• 家庭裁判所に財産分与を申し立てられる期間は、2026年4月1日以後の離婚なら離婚から5年、それより前の離婚なら2年です（法改正による）。期限があるので、早めに専門家へ確認する
• 家を売ってお金で分ける方法と、どちらかが家を持ち、お金で調整する方法がある

税金と手続きの注意

• 売却の利益に税金がかかる場合がある。 売った家が、住んでいた家なら、3,000万円の特別控除を使える場合がある（配偶者など特別な関係のある人への売却には使えません。財産分与で家を渡す時期で扱いが変わる場合もあるので、税理士に確認してください）。離婚後に住まなくなったときは、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売る、という期限がある
• 名義を変えて渡す場合。 財産分与で名義を渡すとき、渡す側に譲渡所得の税金がかかる場合がある
• ローンの名義は、勝手に変えられない。 金融機関の承諾が必要。借り換えや、ローンの引き受けは審査がある
• 手続きの前に、登記・ローン・税金の3つを、専門家と確認する

税金の判断は、状況で変わります。税理士や税務署で確認してください。

よくある失敗と、避け方

査定の比べ方と、買取という選択肢

家の価値を知るには、複数の会社の査定を比べるのが基本です。売却を急ぐ、築年数が古い、などの事情があるときは、買取も候補になります。買取は、仲介より価格が低くなることが多い反面、早く現金化できる利点があります。

売却の流れと費用は、家を売る流れと費用の記事、買取と仲介の違いは、買取と仲介の記事を見てください。

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よくある質問

まとめ

• 先に、名義・ローン・今の価値の3つを確認する
• 売却額で完済できるかが分かれ目
• 財産分与の期限と税金は、専門家に確認する
• 複数の査定で、価格の根拠をそろえる

おうちくん

まず数字で見える状態にするんですね。

ふどう先生

はい。名義・ローン・査定額がそろうと、話し合いの土台ができます。