雨漏り・シロアリ・傾きのある家を売るとき。契約不適合責任と売り方

築年数のたった家には、雨漏りの跡、床下のシロアリ、建物の傾き、給排水管の不具合など、何かしらの問題があることが少なくありません。売る側として気になるのは、「売った後に欠陥が見つかったら、責任を取らされるのか」という点です。

この記事では、2020年4月の民法改正で定められた契約不適合責任の考え方と、欠陥のある家を売るときの選択肢を整理しました。契約の内容によって結論が変わるので、具体的には不動産会社や弁護士に確認してください。

契約不適合責任とは

売った物が、種類・品質・数量などの点で契約の内容に合っていなかった場合に、売り主が負う責任です。2020年4月の民法改正で、それまでの「瑕疵担保責任」に代わって定められました。

買い主は、売り主に対して次のことを求められます。

ポイントは、「隠れた欠陥かどうか」ではなく、契約の内容に書いてあったかどうかで判断されることです。つまり、欠陥があっても、それを契約書に書いて、買い主が納得して買っていれば、原則としてその欠陥について責任を問われません。

売る前にやること：欠陥を把握して、書面に残す

1. 知っている不具合を書き出す

不動産会社に売却を依頼すると、「物件状況報告書（告知書）」と「付帯設備表」を書くことになります。雨漏り、シロアリ、傾き、給排水管の故障、過去の修繕の履歴などを、知っている範囲で正直に書きます。

知っているのに伝えなかった不具合は、契約で責任を免除していても、責任を免れません（民法572条）。「言わなければ分からない」は通用しないと考えてください。

2. 建物状況調査（インスペクション）を検討する

専門の検査員が、建物の基礎・外壁・屋根・室内などを目で見て調べる調査です。売る前に調べておけば、知らなかった不具合を事前に把握でき、買い主に説明できます。仲介を依頼すると、不動産会社からこの調査を利用するかどうかの説明があります。

3. 修理するか、そのまま売るかを決める

修理すれば売りやすくはなりますが、修理費ほど売値が上がらないことも多いです。修理の見積もりを取ったうえで、「修理して売った場合」と「そのまま売った場合」の手取りを比べてください。見積もりの取り方は、リフォームの見積もりは何社に頼む？にまとめています。

個人が売るときの「責任の範囲」の決め方

売り主が個人の場合、契約で責任の範囲を決めることができます。よく使われるのは次のような取り決めです。

• 責任を負う期間を短くする（引き渡しから3か月以内に見つかったものに限る、など）
• 責任を負う対象を限定する（雨漏り・シロアリ・主要な構造部分の腐食・給排水管の故障に限る、など）
• 責任をすべて免除する（古い家で、現状のままで引き渡す場合など）

ただし、責任をすべて免除すると、一般の買い主は不安になり、買い手がつきにくくなります。免除するかわりに価格を下げる、という調整になるのが普通です。

仲介と買取の違い

不動産会社は、買い取った後に自社で修理やリフォームをして売るので、欠陥がある前提で価格を決めます。そのため、売った後の責任を負わない条件で契約できることが多いのが、買取の大きな利点です。

売った後のことを心配したくない、遠方で修理の手配ができないという場合は、買取も比べてみてください。仲介と買取の違いは、売りにくい家を「買取」で手放す方法でも説明しています。

よくある質問

雨漏りは直したので、伝えなくていい？

直した場合でも、過去に雨漏りがあったことと、どう修理したかは伝えておくのが安全です。修理の内容が分かる書類があれば、それも渡します。

シロアリの被害があるか分からない

床下は自分では確認しにくい場所です。気になる場合は、シロアリの点検や建物状況調査を利用して、売る前に確かめておくと安心です。

不動産会社に買い取ってもらう場合も、告知書は必要？

必要です。買取でも、知っている不具合は伝えてください。伝えたうえで、責任を免除する条件で契約するのが正しい順番です。

まとめ

• 契約不適合責任は、契約の内容に合っているかで判断される。欠陥は契約書に書いて伝える
• 知っていて伝えなかった不具合は、免除の特約があっても責任を免れない
• 個人が売るときは、責任の期間や範囲を契約で決められる
• 売った後の心配をなくしたいなら、責任を免除する条件で買い取る業者も比べる