市街化調整区域の家や土地は売れる？調べることと、買い手の探し方

相続した実家の査定を頼んだら、「市街化調整区域なので、売るのは難しいです」と言われた。郊外や地方の家では、よくある話です。

市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑える」と決められた区域で、原則として新しく家を建てることができません。ただ、売れないわけではなく、条件しだいで建て替えができたり、買い手が見つかったりすることがあります。この記事では、市街化調整区域の不動産を売るときに調べることと、売り先の考え方を整理しました。許可の基準は自治体ごとに違うので、必ず役所の窓口で確認してください。

市街化調整区域とは

都市計画法では、都市計画区域の中を、次のように分けることがあります。

市街化調整区域では、農地や自然を守るために、建物を建てることが制限されています。そのため、

• 買い手が家を建てられるとは限らない
• 銀行の担保としての評価が低く、住宅ローンが使いにくい
• 買い手が限られ、価格も下がりやすい

という理由で、「売りにくい」と言われます。

まず役所で調べること

市区町村の都市計画や開発許可の窓口（都市計画課、開発指導課など）で、次のことを確認します。

1. 土地が市街化調整区域かどうか — 都市計画図で確認できます。インターネットで公開している自治体も多いです
2. 今の建物が、どういう経緯で建てられたか — 開発許可や建築許可を受けて建てられたものか、区域が決まる前（いわゆる線引き前）から建っていたものか。許可の記録が残っていることがあります
3. 建て替えや用途の変更ができるか — 既存の建物と同じ規模・同じ用途での建て替えなら、許可される場合があります。誰が使えるか（親族に限るなど）の条件がついていることもあります
4. 土地が農地かどうか — 登記の地目が田・畑の場合は、売るときに農地法の許可が必要です

「建て替えができる」と確認できれば、買い手の幅は大きく広がります。不動産会社の簡単な査定だけで諦めず、役所で建物の経緯を調べる価値があります。

買い手の候補

市街化調整区域の物件は、地元の事情に詳しい不動産会社のほうが、買い手の心当たりを持っていることがあります。地元の不動産会社と、訳あり物件の買取業者の両方に査定を頼んで比べるのがおすすめです。

売れない場合の選択肢

• 相続土地国庫帰属制度 — 相続した土地を国に引き取ってもらう制度です（2023年4月開始）。ただし、建物がある土地は対象外で、審査の手数料と負担金がかかります
• 自治体の空き家バンク — 自治体が運営する空き家の情報サイトに登録して、移住を考えている人などに紹介してもらう方法です。市街化調整区域の物件を扱っている自治体もあります

相続した空き家の手続きや期限は、相続した実家が空き家になったときの手続きにまとめています。建て替えができない理由が道路にある場合は、再建築不可の家は売れる？も参考にしてください。

相談先

よくある質問

市街化調整区域でも、固定資産税はかかる？

かかります。ただし、建物を建てにくい分、市街化区域の土地より評価額が低くなっていることが多いです。

更地にしたら売りやすくなる？

市街化調整区域では、建物を壊すと、新しく建てる許可が取りにくくなることがあります。また、住宅用地の固定資産税の特例もなくなります。壊す前に、役所で建て替えの扱いを確認し、建物があるままの査定も取ってください。

区域の区分が変わることはある？

都市計画の見直しで変わることはありますが、時期も可能性も読めません。見直しを待って持ち続けるより、今の条件で売り方を考えるのが現実的です。

まとめ

• 市街化調整区域は、原則として建物を建てるのに許可が必要な区域
• 役所で、建物が建てられた経緯と建て替えができるかを確認する
• 買い手は、隣地の所有者、許可の条件に合う人、地元の不動産会社、買取業者の順に探す
• 建物を壊す前に、必ず役所と査定で確認する