古い家を壊さずに売る「古家付き土地」。解体との比べ方と注意点

古い家を売るとき、先に解体して更地にするか、そのまま売るかで迷います。そのまま売る形は「古家付き土地」と呼ばれ、解体費用を先に出さずに済むのが利点です。ただし、契約のときに気をつける点があります。

この記事は、公開されている情報をもとに、考え方を整理したものです。実際に売却した記録ではありません。税金や制度は、時期や自治体で変わります。不動産会社、税理士、自治体に確認してください。数字は仮の例です。

おうちくん

実家が古くて、壊すのにお金がかかりそうです。

ふどう先生

そのまま「古家付き土地」として売る方法があります。

おうちくん

壊さなくて、売れるんですか？

ふどう先生

条件しだいです。更地にする場合と比べてみましょう。

この記事でわかること

• 古家付き土地と更地の違い
• 税金と費用の見方
• 契約で気をつける点
• 売れにくいときの考え方

古家付き土地と更地の違い

固定資産税の特例は、毎年1月1日の状況で判断されます。ただし、空き家の管理が不十分として自治体から勧告を受けると、家が残っていても特例は外れます。更地にする時期によっては、翌年の税金が上がることがあるので、先に自治体で確認してください。

費用のイメージ

数字はあくまで仮の例です。どちらが得かは、解体費用の見積もりと、買い手が付く価格の両方を見ないと決められません。

• 相続した実家なら、特別控除。 「相続空き家の3,000万円特別控除」を使える場合があります。古家付きのまま売り、買主が解体する形でも対象になることがあります。条件が細かいので、税理士か税務署で確認してください

契約で気をつける点

• 建物の不具合の扱い。 古い家は、雨漏りやシロアリなどがある可能性がある。売主が責任を負う範囲を契約で決める。「建物は現状のまま、責任を負わない」と決める契約もあるが、買い手との合意が必要。ただし、売主が知っていて伝えなかった不具合は、特約があっても責任を免れない。雨漏りやシロアリなど、分かっていることは告知書に正直に書く
• 境界と測量。 土地の境界があいまいだと、売れにくくなる。必要なら、測量を検討する
• 残置物。 家の中の荷物は、売る前に片付けるか、どちらが片付けるかを決める
• 再建築できるか。 道路との接し方によっては、建て替えができない土地がある。買い手の選択肢に関わる

売れにくいときの考え方

古家付き土地が、なかなか売れない場合は、理由が決まっていることがあります。

• 建物が傷みすぎている、または接道の条件で建て替えができない
• 境界、共有名義、借地など、権利に事情がある
• 周辺の需要が少ない

こうした訳ありの物件は、一般の仲介では売りにくいことがあります。その場合は、訳あり物件の買取を扱う会社に査定を頼み、仲介と買取の両方の金額を比べる方法があります。

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古家が傷んでいる、再建築が難しい、権利に事情がある、といった物件は、仲介と買取の金額を比べてから決めると安心です。上の案件は、その比較の候補になります。

よくある質問

まとめ

• 古家付き土地は、解体費用を先に出さずに売れる
• 固定資産税の特例と、契約の責任を先に確認する
• 売れにくい物件は、買取の査定も比べる
• 解体は、査定を聞いてから決める

おうちくん

壊す前に、査定を聞いたほうがいいんですね。

ふどう先生

はい。費用・税金・契約の3つを確認すれば、判断しやすくなります。