不動産・引越更新 2026.10.17読了約6分

再建築不可の家は売れる？確認の方法と、売る・活かすための選択肢

K

くらべ

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「この家は再建築不可なので、なかなか買い手がつきません」。相続した実家の査定で、こう言われることがあります。古い住宅地や、細い路地の奥にある家に多いケースです。

再建築不可の家は売りにくいのは確かですが、売れないわけではありません。また、調べてみたら条件つきで建て替えられた、ということもあります。この記事では、建築基準法の仕組みと、売る・活かすための選択肢を整理しました。物件ごとの判断は、役所の建築指導の窓口や不動産会社で確認してください。

なぜ建て替えられないのか：接道義務

都市計画区域などの中で建物を建てるには、敷地が建築基準法上の道路（原則として幅4m以上）に、2m以上接している必要があります。これを接道義務といいます。火事や急病のときに、消防車や救急車が入れるようにするためのルールです。

この条件を満たさない敷地では、今ある建物を壊すと、新しく建てることができません。主なパターンは次のとおりです。

パターン	状態
道路に接していない	周りを他人の土地に囲まれている（袋地）
接している幅が2m未満	細い通路（路地状の敷地）で道路とつながっているが、幅が足りない
前の道が建築基準法の道路ではない	見た目は道でも、法律上の道路として扱われていない

まず「本当に再建築不可か」を確認する

不動産会社の簡単な査定で「再建築不可」と言われても、詳しく調べると建てられる場合があります。

1. 前の道の種類を役所で確認する

市区町村の建築指導の窓口（建築指導課など）で、敷地の前の道が建築基準法上のどの道路にあたるかを確認できます。地図で道路の種別を公開している自治体も多いです。

幅が4m未満でも、「2項道路（みなし道路）」に指定されていれば、道路の中心線から2m下がった位置まで敷地を後退させる（セットバック）ことで、建て替えができます。後退した部分は道路として扱われ、建物は建てられません。

2. 接している幅を測量図で確認する

法務局で取れる地積測量図や公図で、道路に接している部分の幅を確認します。古い図面しかない場合は、土地家屋調査士に測量を頼むことになります。2mにわずかに足りないだけ、というケースもあります。

3. 例外の許可が受けられないか確認する

接道義務を満たさなくても、敷地の周りに広い空き地がある場合などは、特定行政庁の認定・許可を受けて建てられることがあります（建築基準法43条2項）。基準は自治体ごとに違うので、窓口で相談してください。

再建築不可を解消する方法

隣地の一部を買う・借りる — 接している幅があと少し足りないなら、隣の土地の一部を買って2m以上にする方法があります。隣地の所有者との交渉が必要です
隣地と一体で売る — 隣地の所有者に、自分の土地を買ってもらう方法です。隣地にとっては土地が広がるので、ほかの買い手より高く買ってくれることがあります

再建築不可の土地をいちばん高く買う可能性があるのは、隣の人と言われます。売り先を考えるときは、まず隣地の所有者に声をかけてみる価値があります。

リフォームして住む・貸す場合の注意（2025年の法改正）

建て替えはできなくても、今の建物をリフォームして住んだり、貸したりすることはできます。

ただし、2025年4月の建築基準法の改正で、木造2階建ての住宅などで大規模な修繕・模様替えを行う場合に、建築確認の手続きが必要になりました。接道義務を満たさない敷地では建築確認を受けられないため、柱や壁などの主要な部分を大きく作り変えるリフォームは難しくなったと考えてください。内装や設備の交換など、小規模なリフォームは引き続きできます。

どこまでの工事ができるかは、建物の構造や規模で変わります。リフォーム会社に見積もりを頼むときに、再建築不可の物件であることを必ず伝えてください。見積もりの取り方は、リフォームの見積もりは何社に頼む？にまとめています。

売る場合の選択肢

売り先	特徴
隣地の所有者	土地を広げられるので、高く買ってくれる可能性がある
一般の買い手（仲介）	住宅ローンが使いにくく、現金で買える人に限られる。時間がかかりやすい
訳あり物件の買取業者	価格は下がりやすいが、早く確実に売れる。古い建物や荷物が残ったままでも相談できることが多い

再建築不可の物件は、銀行の担保としての評価が低く、買い手が住宅ローンを使いにくいのが売りにくさの大きな理由です。仲介で売り出しても買い手が見つからない場合は、専門の買取業者も比べてみてください。

仲介と買取の違いは、売りにくい家を「買取」で手放す方法で詳しく説明しています。

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1

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