家の売り出し価格の決め方。査定額との違い・相場の調べ方・値下げの考え方

家を売るとき、不動産会社から「査定額」を教えてもらいます。ですが、査定額が、そのまま売れる価格になるとは限りません。実際に売り出す価格（売り出し価格）は、売り主が決めます。ここで迷う人は多いです。

この記事は、国土交通省や不動産業界の公開されている情報をもとに、価格の考え方を整理したものです。実際に売却した記録ではありません。金額は仮の数字の例です。個別の判断は、不動産会社に確認してください。

おうちくん

査定で3,000万円と言われました。その金額で売れますか？

ふどう先生

査定額は、売れそうな価格の予想です。その金額で必ず売れるわけではありません。

おうちくん

売り出す価格は、どう決めるんですか？

ふどう先生

相場、状態、売りたい時期の3つから考えます。順番に説明しますね。

この記事でわかること

• 査定額と売り出し価格の違い
• 相場の調べ方
• 媒介契約の種類
• 値下げのタイミングと、高すぎる査定への注意

査定額と売り出し価格

売り出し価格を高くしすぎると、問い合わせが減り、売れ残るおそれがあります。低くしすぎると、早く売れても、手元に残る金額が減ります。

相場の調べ方

• 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」。 アンケートやレインズをもとにした取引価格・成約価格を、地域・時期・種類で調べられる（すべての取引ではなく、個別の物件は特定できない形で載っている）
• 近隣の売り出し物件。 同じ条件の物件が、いくらで売りに出ているか。ただし、売り出し価格であり、成約価格とは違う
• 不動産会社に、近隣の成約事例を聞く

相場と比べるときは、立地・広さ・築年数・状態が近いものを選びます。

複数の会社に査定を頼む

• 2〜3社に、査定を頼む。 1社だけでは、高いか低いかが分からない
• 金額だけでなく、根拠を聞く。 近隣の成約事例、状態の評価、売れるまでの期間の見通し
• 仲介と買取の両方で、査定を取る。 違いは、買取と仲介の記事にまとめています

飛び抜けて高い査定額には注意します。媒介契約を取るために、高い金額を示す会社もあります。根拠が説明できるかを確認します。

媒介契約の種類

仲介を頼むときは、不動産会社と媒介契約を結びます。

専任・専属専任の場合、不動産会社は、売り出す物件をレインズ（不動産会社が使う情報のシステム）に登録する義務があります（専任媒介は契約から7日以内、専属専任媒介は5日以内。休業日を除く）。一般媒介の登録は任意です。売れるまでの活動の報告も受けられます。

値下げのタイミング

売り出して、一定の期間が過ぎても反応が少ない場合は、価格を見直すことを考えます。

• 問い合わせの数と、内見の数を見る。 問い合わせが少なければ、価格か、物件の見せ方に課題がある
• 内見はあるのに、申し込みがない場合。 価格のほか、物件の状態や、片付け・清掃の影響もある
• 値下げの幅と時期は、不動産会社と相談する。 契約の有効期間（3か月など）の区切りで見直すことが多い
• 値下げを前提に、少し高く出すのは、慎重に。 最初から割高だと、反応が少なく、売れ残りの印象が出ることがある

手元に残る金額で考える

売り出し価格を決めるときは、手元に残る金額を意識します。

税金の考え方は、相続した家を売ったときの税金の記事に、売却の流れと費用は家を売る流れの記事にまとめています。

よくある失敗と、避け方

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売り方に迷う家や、早く現金化したいときは、買取の査定を比べる方法があります。

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よくある質問

まとめ

• 査定額は予想で、売り出し価格は売り主が決める
• 実際の取引価格で相場を調べ、複数社の査定とその根拠を比べる
• 媒介契約の種類と期間を確認する。高すぎる査定には注意する
• 反応を見て値下げを相談し、手元に残る金額で判断する

おうちくん

査定額は、そのまま売れる金額じゃないんですね。

ふどう先生

はい。相場と根拠を確認して、自分で価格を決めるのが大事です。