相続した家を売ったときの税金。譲渡所得の計算・取得費加算・3,000万円控除
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相続した家を売ると、売った金額がそのまま手元に残るわけではありません。利益が出た場合は、譲渡所得の税金がかかります。税金の仕組みを知らずに売ると、あとで「こんなにかかるとは」となることがあります。
この記事は、国税庁や国土交通省の公開されている情報をもとに、考え方の骨組みを整理したものです。税額の計算や、個別の判断の助言ではありません。税金は、状況で大きく変わるので、売る前に税理士か税務署に確認してください。金額は仮の数字の例です。
おうちくんふどう先生おうちくんふどう先生- 1売却した金額家や土地を売った金額です。
- 2取得費と譲渡費用を引く買ったときの費用（相続の場合は被相続人の取得費）と、売るための費用です。
- 3特例を使えるかを確認する3,000万円特別控除や取得費加算など。
- 4税率をかけて、税額を出す所有期間が5年を超えるかで、税率が変わります。
この記事でわかること
- 譲渡所得の計算の考え方
- 所有期間と税率
- 相続税を払った人が使える取得費加算
- 空き家の3,000万円特別控除の主な条件
譲渡所得の計算
譲渡所得 ＝ 売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 売った金額 | 家や土地の売却価格 |
| 取得費 | 買ったときの代金や、建築費、購入の手数料など。建物は、年数に応じて価値が減った分を引く |
| 譲渡費用 | 仲介手数料、売買契約書の印紙代、解体費用（売るために必要だった場合）など |
相続した家の取得費は、亡くなった人が買った（建てた）ときの金額が基本です。古い家で資料が残っておらず、取得費が分からないときは、売った金額の5%を取得費とする方法があります（実際の取得費が5%を下回るときも、5%を使えます）。この場合、取得費が小さくなるので、譲渡所得は大きくなりやすいです。
この例の1,600万円が、特例が使えない場合に税金がかかる額です。特例が使えると、この額が小さくなります。
所有期間と税率
譲渡所得の税率は、所有期間が5年を超えるかで変わります。
| 所有期間（売った年の1月1日時点） | 区分 | 税率の目安 |
|---|---|---|
| 5年を超える | 長期譲渡所得 | 所得税・復興特別所得税 15.315%、住民税 5%（合計20.315%） |
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 所得税・復興特別所得税 30.63%、住民税 9%（合計39.63%） |
相続した家の所有期間は、亡くなった人が取得した日から数えます。 亡くなった人が長く持っていた家なら、通常は5年を超えることが多いです。
相続税を払った人が使える「取得費加算」
相続税を払った人が、相続した不動産を売ったときに使える特例です。
- 支払った相続税のうち、売った不動産に対応する分を、取得費に加算できる
- その結果、譲渡所得が小さくなり、税金が減る
- 売る時期に条件がある。 亡くなった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで（おおむね3年10か月以内）に売ることが条件
- 確定申告が必要。 申告のときに、相続税の申告書の写しなどを添える
同じ家と土地について、取得費加算と3,000万円控除は併用できず、どちらか一方を選びます。どちらが有利かは、状況で変わるので、税理士に確認してください。
空き家の3,000万円特別控除（主な条件）
相続した空き家を売ったときに、譲渡所得から最大3,000万円を引ける特例です。条件が多いので、主なものだけ挙げます。
- 亡くなった人が、一人で住んでいた家であること（相続の直前に、ほかに住んでいた人がいないこと。老人ホームに入所していた場合などの例外あり）
- 1981年5月31日以前に建築された家であること（マンションなど区分所有は対象外）
- 相続のあと、誰も住んだり、貸したりしていないこと
- 売る金額が1億円以下であること
- 売る時期。 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。かつ、制度の適用期限（2027年12月31日まで）の範囲内
- 家を残して売る場合は、耐震の基準を満たすこと。または、家を取り壊して、土地だけを売ること。2024年以降の売却は、売った翌年の2月15日までに、買い主が耐震改修か取り壊しをする形も認められます
- 2024年1月以降の売却で、その家と土地を相続した人が3人以上なら、控除の額は一人あたり2,000万円まで
要件の細かい部分や、自治体の確認書の取得など、手続きも必要です。自分の家が対象かは、市区町村や税務署、税理士に確認してください。期限と手続きの全体は、相続した空き家の手続きの記事にまとめています。
売る前に確認する順番
- 取得費が分かる資料を探す売買契約書、建築の資料、登記簿など。分からなければ、5%の扱いを確認します。
- 売る時期を確認する取得費加算は3年10か月、3,000万円控除は3年を経過する年の年末までなどです。
- 使える特例を確認する3,000万円控除、取得費加算のどちらが有利かを、税理士に聞きます。
- 売り方を決める仲介か、買取か。解体するか、現状で売るか。
- 売った翌年に、確定申告をする特例を使う場合は、申告が必要です。
売るときの流れと費用は、家を売る流れの記事に、仲介と買取の違いは買取と仲介の記事にまとめています。名義が親のままなら、先に相続登記が必要です。
よくある失敗と、避け方
売却先の候補
売り方に迷う家は、専門の買取サービスで査定を比べる方法があります。
訳あり不動産の専門買取サービスです。査定額を比べる候補の一つにしてください。
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よくある質問
売って損が出たら、税金はかかる？
譲渡所得がマイナスなら、譲渡所得の税金はかかりません。土地や建物を売った損失は、原則として、給与などほかの所得と相殺できません。詳しくは、税理士や税務署に確認してください。
税金は、いつ払う？
売った翌年に、確定申告をして納めます。売った年の翌年の2月16日から3月15日までが、原則の申告期間です。
取得費が分からない場合は？
売った金額の5%を取得費とする方法があります。資料が見つかれば、実際の金額で計算できるので、まず探してください。
3,000万円控除と取得費加算は、両方使える？
同じ不動産については、併用できず、どちらか一方を選びます。有利なほうを、税理士に確認してください。
まとめ
- 譲渡所得は、売った金額−（取得費＋譲渡費用）。5年を超えて持っていれば長期で、税率は約20%
- 相続した家は、亡くなった人の取得時期と取得費を引き継ぐ。分からなければ5%の扱い
- 取得費加算と3,000万円控除は、条件と売る時期が決まっている。売る前に確認する
- 判断は、税理士か税務署に聞く
おうちくんふどう先生アイキャッチ写真: Kelly Sikkema / Unsplash
