事故物件を売るときの告知のルールと、売り方の選び方

親が一人で暮らしていた実家で亡くなっていた。賃貸に出していた部屋で、入居者が亡くなった。こうした家を売るとき、多くの人が迷うのが「買い手に何を伝えなければいけないのか」です。

伝えるべきことを伝えずに売ると、あとで契約の解除や損害賠償を求められることがあります。反対に、伝えなくていいことまで気にして、必要以上に安く手放してしまうこともあります。この記事では、国土交通省が2021年に出したガイドラインに沿って告知のルールを整理しました。個別のケースは、不動産会社や弁護士に確認してください。

ガイドラインの基本：告知が必要なもの・不要なもの

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」は、住宅として使う不動産で人が亡くなった場合に、不動産会社が買い手・借り手に何を伝えるかの目安を示したものです。

自然な死や日常生活の中の事故は、原則として告知の対象ではないというのが、このガイドラインの大きなポイントです。高齢の親が自宅で亡くなったというだけで、「事故物件」として扱わなければいけないわけではありません。

売買と賃貸で「期間」の扱いが違う

賃貸では、告知が必要なケースでも、発生からおおむね3年がたてば原則として告知しなくてよいとされています。一方、売買には期間の目安がありません。売買は金額が大きく、買い手への影響も大きいためです。

告知が必要になる場所の範囲

対象は、その住戸の中と、ベランダや共用の廊下など日常生活で普段使う共用部分です。マンションの隣の住戸や、普段使わない共用部分で起きたことは、原則として対象外です。

伝えておくべき場合

ガイドラインで原則不要とされるケースでも、買い手から質問された場合や、買い手の判断に重要な影響があると分かっている場合は、正直に伝える必要があります。

伝えなかった場合のリスク

告知が必要なことを伝えずに売ると、売った後に次のような請求を受けることがあります。

• 契約不適合責任による代金の減額や損害賠償
• 契約の解除

「近所の人から聞いた」という形で、売った後に買い手が知ることは珍しくありません。迷ったら、査定や売り出しの段階で不動産会社に事実をそのまま話し、どう扱うかを相談してください。

売る前にやること

1. 清掃・遺品の整理 — 特殊清掃が必要な場合は、専門の業者に依頼します。においや汚れが残ったままだと、査定に大きく影響します
2. 何があったかを整理しておく — いつ、どこで、どういう状況だったか、どんな清掃・リフォームをしたか。告知の内容を決めるのに必要です
3. 相続登記 — 相続した家なら、売る前に名義の変更が必要です（2024年4月から義務）

相続した家の手続き全体は、相続した実家が空き家になったときの手続きにまとめています。

仲介と、専門業者の買取

「近所に知られたくない」「早く終わらせたい」「売った後にもめたくない」という事情が強いなら、事故物件を扱い慣れた買取業者のほうが向いています。少しでも高く売りたい、時間に余裕がある、という場合は仲介も選択肢です。どちらにしても、2〜3社の査定を比べてから決めてください。

仲介と買取の違いは、売りにくい家を「買取」で手放す方法でも詳しく説明しています。

事故物件の買取の相談先

よくある質問

親が自宅で病気で亡くなりました。事故物件になる？

ガイドラインでは、病気などによる自然な死は、原則として告知の対象ではありません。ただし、発見までに時間がかかり、特殊清掃などが必要になった場合は告知の対象になります。

リフォームすれば告知しなくてよくなる？

なりません。リフォームをしても、告知が必要な事実は変わりません。告知した上で、リフォーム済みであることを伝えるのが正しい順番です。

建物を取り壊して土地として売れば？

建物がなくなっても、買い手の判断に影響する事実であれば、告知が必要になることがあります。取り壊す前に、不動産会社に相談してください。解体費用をかける前に、建物があるままの買取査定を取って比べるのも一つの方法です。

まとめ

• 自然な死や日常生活の中の事故は、原則として告知不要。特殊清掃などが行われた場合は必要
• 売買は、賃貸のような「3年」の目安がない。迷ったら伝える
• 伝えるべきことを伝えないと、売った後に解除や賠償を求められることがある
• 近所に知られたくない・早く終わらせたいなら、事故物件を扱う買取業者も比べる