空き家は解体したほうがいい？費用・固定資産税・売り方の考え方

相続した実家が空き家になり、壊して更地にするか、そのまま売るかで迷う人は多いです。古い家は管理の手間と傷みがありますが、解体には費用がかかり、壊したあとで困ることもあります。

この記事は、国土交通省や自治体、国税庁などの公開されている情報をもとに、判断の順番を整理したものです。実際に解体した記録ではありません。費用や制度は、自治体や解体業者、不動産会社に確認してください。記事内の金額は「仮の数字」の例です。

おうちくん

古い実家を、壊してから売ったほうがいいですか？

ふどう先生

先に壊さないのが基本です。再建築できない土地だと、壊したあとに建て直せなくなることがあります。

おうちくん

税金も変わると聞きました。

ふどう先生

はい。固定資産税の優遇が外れることがあります。順番に説明しますね。

この記事でわかること

• 解体する前に確認する3つのこと
• 解体費用が決まる要素
• 更地にすると固定資産税がどう変わるか
• 滅失登記と、自治体の補助

解体する前に確認する3つのこと

1. 再建築ができるか。 敷地が建築基準法上の道路（原則、幅4m以上）に2m以上接していない（接道義務を満たさない）土地や、市街化調整区域では、壊すと新しく建てられないことがあります。確認の方法は、再建築不可の記事と、市街化調整区域の記事にまとめています
2. 解体したほうが売れるのか。 先に、不動産会社や買取業者に査定を頼み、「古家付き」と「更地」の両方の見込みを聞きます
3. 使える特例があるか。 相続した空き家の3,000万円特別控除は、昭和56年5月31日以前に建てられた家であること、相続から売るまで空き家のままであること、売る価格が1億円以下であることなどが条件です。耐震基準を満たす状態にして売るか、取り壊して土地を売る必要があります（2024年以降は、買主が売った年の翌年2月15日までに耐震改修か取り壊しをする場合も対象）。取り壊したあとに土地を貸したり使ったりすると対象外になるので、壊す前に税務署や税理士に確認します（相続した実家の記事）

解体費用が決まる要素

建物の解体では、規模にかかわらずアスベスト（石綿）の事前調査が必要です。解体する部分の床面積の合計が80㎡以上の工事では、調査結果の報告も義務になっています（報告は元請けの業者が行います。2023年10月からは、資格を持つ人による調査が必要です）。調査の費用や対応は、解体業者に確認します。

見積もりは、2〜3社から取り、内訳（解体費・処分費・付属物の撤去）をそろえて比べます。

更地にすると、固定資産税が変わることがある

住宅が建っている土地には、固定資産税が軽くなる住宅用地の特例があります。建物を取り壊して更地にすると、この特例の対象から外れ、税額が上がることがあります。

ただし、管理が行き届かず、自治体から「特定空家」や「管理不全空家」として勧告を受けた場合は、建物があっても特例が外れます。解体が早いほど得、とは限りません。売る時期の見込みと、税額の変化を合わせて考えます。

解体したあとの手続き

• 建物滅失登記。 建物を取り壊したら、取り壊しから1か月以内に、法務局で登記の手続きをします。解体業者から、取り壊しの証明書をもらっておきます
• 火災保険の解約と、住宅ローンの確認。 火災保険は解約の手続きをします。住宅ローンが残っていて建物に抵当権がついている場合は、取り壊す前に金融機関に相談します
• 自治体の補助。 空き家の解体に対して、補助金を出している自治体があります。受付期間・予算・条件は自治体ごとに違い、解体の契約や着工の前に申請が必要なことが多いです

解体しないで手放す方法

• 古家付きのまま、仲介で売る。 買い手が建物を使う、または解体する前提で、価格を決めます
• 買取業者に売る。 古い建物や荷物が残ったままでも、相談できることが多いです。価格は下がりやすいですが、解体の手配がいりません（訳あり物件の買取の記事）
• 自治体の空き家バンクに登録する。 移住を考えている人などに紹介してもらえます

建物がある土地は、相続した土地を国に引き取ってもらう制度（相続土地国庫帰属制度）の対象外です。

よくある失敗と、避け方

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掲載している内容は記事を書いた時点のものです。料金やキャンペーンは変わることがあるので、申し込む前に公式サイトで最新の情報をご確認ください。

よくある質問

まとめ

• 壊す前に、再建築の可否と売却の見込み（古家付き・更地）を確認する
• 更地にすると、固定資産税の優遇が外れることがある
• 解体後は、1か月以内に滅失登記。自治体の補助は契約・着工の前に申請する
• 解体せずに、古家付き・買取・空き家バンクで手放す方法もある

おうちくん

壊す前に、査定と役所の確認を済ませればいいんですね。

ふどう先生

はい。壊してから困らない順番を先に決めておきましょう。