築古の家は売れる？築40年超の家を売る方法・解体するか・買主の見方

築40年を超える家を売ろうとすると、「建物に価値がない」「売れないのでは」と不安になる人は多いです。実際、木造の建物は、築年数が進むと、評価額が小さくなります。ですが、土地としての価値があるため、売れることが多くあります。

この記事は、国土交通省や不動産業界の公開されている情報をもとに、考え方を整理したものです。実際に売却した記録ではありません。個別の判断は、不動産会社や税理士に確認してください。

おうちくん

築45年の実家を売りたいんですが、建物はもう価値がないですよね？

ふどう先生

建物の評価は小さくなりますが、土地には価値があります。売り方を選ぶことが大事です。

おうちくん

壊してから売ったほうがいいですか？

ふどう先生

先に壊すと、損をすることもあります。順番に説明しますね。

この記事でわかること

• 築古の家が売れる理由
• 古家付きか解体かの考え方
• 建物状況調査と、売ったあとの責任
• 買取との比べ方

築古の家は売れるのか

• 建物は、築年数で評価が下がる。 木造の住宅は、築20年を過ぎると、建物の価格がつきにくくなることが多い
• 土地は、建物のように築年数では価値が減らない（ただし地価の動きや立地で変わる）。立地や広さで、価値が決まる
• 買い手には、いくつかのタイプがある。 建物を解体して建て直す人、リフォームして住む人、投資用に買う人

建物の価値が低くても、立地がよければ売れることが多いです。反対に、立地が不便だったり、再建築できなかったりすると、売りにくくなります。

古家付きで売るか、解体するか

先に解体するのは、慎重にします。

• 解体費用が、売れるかどうか分からない段階でかかる
• 更地にすると、固定資産税の優遇（住宅用地の特例）が外れることがある。特例は毎年1月1日時点の状況で判定されるため、1月1日に更地だと、その年度は税金が上がる
• 再建築できない土地（接道の条件を満たしていないなど）は、壊すと建て直せなくなる
• 古家付きのほうが、買い手が見つかることもある（解体を前提に値引きして買いたい人、リフォームして使いたい人）

解体の考え方は、空き家の解体の記事にまとめています。まず、古家付きと更地の両方で査定を取って、比べます。

建物状況調査（インスペクション）

売る前に、建物の状態を調べておく方法があります。

• 国の講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が、基礎・柱・壁・屋根など、構造や雨漏りに関わる部分を調べる
• 結果が分かると、買い手に状態を説明しやすく、あとのトラブルを防ぎやすい
• 費用がかかる。調べるか、そのまま売るかを、不動産会社と相談する
• 傷みが見つかっても、そのまま、状態を伝えて売る方法もある

売ったあとの責任

古い家は、売ったあとに不具合が見つかることがあります。

• 個人が売る場合は、契約不適合責任（売った物が、契約の内容に合っていないときの責任）の範囲を、特約で限定・免除する契約が、古い家では多い
• ただし、売り主が知っていて伝えなかった不具合は、免責されない
• 知っている不具合は、すべて買い手に伝える。雨漏りの跡、シロアリ、設備の故障など

買取との比べ方

築古の家は、不動産会社の買取も選択肢です。

• 仲介： 買い手を探す。高く売れる可能性があるが、時間がかかる
• 買取： 不動産会社が直接買う。早く、そのままの状態で売れるが、価格は低くなることが多い
• 荷物が多い、傷みが激しいなど、手をかけたくない場合は、買取が合うことがある

違いは、買取と仲介の記事にまとめています。売り出し価格の決め方は、売り出し価格の記事を見てください。

よくある失敗と、避け方

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よくある質問

まとめ

• 築古の家は、建物の評価が低くても、土地として売れることが多い
• 先に解体せず、古家付きと更地の両方で査定を取る。再建築の可否と固定資産税も確認する
• 知っている不具合は、買い手に伝える
• 早く手放したいなら、買取も比べる

おうちくん

壊す前に、査定を取るのが大事なんですね。

ふどう先生

はい。解体は、元に戻せないので、先に条件を確認しましょう。